Reconversie-projecten, een fenomeen dat in onze dichtbebouwde contreien steeds meer aan populariteit wint. Het is een creatieve en cultuur-beschermende manier van woningcreatie die alleen maar kan worden aangemoedigd.
Een oude snoepfabriek, een legerkazerne, een verlaten school: voor steeds meer gezinnen zijn dit geen herinneringen aan het verleden, maar het begin van een nieuw leven.
Zoals meestal, schuilt er achter de praktijk, een juridische component. Het Etrimo-schandaal van 1969 bracht een pijnlijke realiteit aan het licht die de bouwpromotie ingrijpend zou hervormen. Toen de banken Etrimo lieten vallen, stortte haar kaartenhuis in elkaar met een tekort van maar liefst veertig miljoen frank. Deze schuld liep zij op na stijgende hypotheekrente, te hoge bouwkosten en het financiële wanbeleid dat zij voerde. Tal van kopers bleven berooid achter nadat ze hun zuurverdiende spaargeld in haar woonprojecten hadden geïnvesteerd: door een woonst te kopen op plan bleven ze na het faillissement van Etrimo met lege handen achter. Om dergelijke situaties te vermijden, werd in 1971 de Wet Breyne in het leven geroepen, genoemd naar haar founding father Gustave Breyne. Deze wet introduceerde een wettelijke bescherming voor kopers van nieuwbouwprojecten door duidelijke regels op te leggen aan bouwpromotoren en ontwikkelaars.
De wet is van toepassing op nieuwbouw- (artikel 1, lid 1) en verbouwprojecten (artikel 1, lid 2). In het kader van de steeds populairder wordende reconversieprojecten, dient men zich af te vragen of reconversie onder één van beide leden kan worden geplaatst en de kopers van dergelijke projecten aldus beschermd worden. Ondanks er bedenkingen kunnen worden gemaakt omtrent gebruikte terminologie in de wet en haar voorbereidende werken, lijkt deze vraag bevestigend te worden beantwoord door rechtspraak en rechtsleer.
Het is terecht gesteld dat ‘reconversie’ onder de ruime noemer van ‘verbouwen’ kan worden geklasseerd. Rechtsgeleerden merken daarbij op dat de aard van het onroerend goed op het moment van eigendomsoverdracht niet doorslaggevend is. Zo doet het bijvoorbeeld niet ter zake, in het kader van de Wet Breyne, dat een kavel wordt verkocht binnen de context van een voormalige snoepfabriek: de enige relevante voorwaarde is dat dit kavel uiteindelijk een woonfunctie zal krijgen. In dergelijke situaties wordt derhalve het criterium van de uiteindelijke bestemming gehanteerd. Zo komt men tegemoet aan het feit dat in de parlementaire stukken er telkens over de eigendomsovergang van een bestaande woning met verbouwingsplichten gesproken.
Een belangrijk gevolg van deze kwalificatie is dat rekening moet worden gehouden met de financiële toepassingsvoorwaarden zoals bepaald in het Uitvoeringsbesluit bij de Wet Breyne. Zo moeten de verbouwings- of reconversiewerken een minimumbedrag van 18.600 EUR vertegenwoordigen en minstens 80% van de totale verkoopprijs uitmaken. Worden deze financiële drempels niet gehaald, dan kan de koper niet genieten van de beschermingsmaatregelen opgenomen in de wet. Bijvoorbeeld: wanneer een aannemer een gebouw aankoopt voor 1.000.000 EUR en voor 600.000 EUR aan werken uitvoert, wordt de financiële drempel niet bereikt en is de Wet Breyne derhalve niet van toepassing.
Bij Adverit Legal zijn wij gespecialiseerd in het begeleiden en adviseren van bouwpromotoren, zodat zij zich volledig kunnen focussen op hun projecten, terwijl wij de juridische aspecten zorgvuldig behartigen.
